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购房新知:买家理应付房产评估费吗

2018-07-30 08:49

  近日,18家消费维权单位联合发表观点,炮轰金融信贷机构将房产评估费肆意转嫁给消费者,建议废除相关约定条款,让本就应该由委托人承担的房产评估费不再损害购房者的利益。

  房地产评估是房产交易中的重要一环,买过房的消费者可能都有这样的经历:如果要申请贷款,商业银行、住房公积金贷款中心就会要求消费者缴纳数目不少的房产评估费。据了解,目前这种现象非常普遍,也由来已久。

  近日,北京、天津、重庆、大连、厦门、深圳、沈阳、长春、哈尔滨、南京、杭州、济南、武汉、广州、成都、西安、昆明这17个城市的消费者组织及中国消费者报社联合发表观点,炮轰金融信贷机构将房产评估费肆意转嫁给消费者,建议废除相关约定条款。

  对于房产评估费的收取问题,市民高先生就有所遭遇。今年上半年,高先生贷款购买了一套二手商品房,总价110万元。首付60万元后,剩余的50万元高先生就委托中介办理贷款,中介随即为他指定了贷款银行。在办理贷款时银行提出,高先生须向某房地产估价有限公司缴纳总房价1的评估费,经过这家公司评估房产的价值后,银行才能为他办理贷款。

  为了顺利办出贷款,高先生只好向这家评估公司交了1100元的评估费。不久后,高先生收到了他们出具的估价报告。其中有这套房子的一些基本信息、一张地理位置示意图。评估报告上称,参考了近期交易的类似房地产的已知价格,得出这套房子的抵押价值为129.18万元。在估价过程中,该公司没有与高先生联系过,也没有进屋内看过,过程简单得令人惊讶。

  “就这么评估一下,便要收取1000多元的费用,而且我查询过相关法律法规,根据国家相关部委的政府规章规定,评估费原则上不应该由业主来掏。这钱花得让人觉得冤枉。”高先生说。

  对此,记者又先后询问了多名买过二手房的市民,大家都表示评估费自己买房时也曾经交过,但具体为何要交、收费是否合理,很多人则并不清楚。

  银行相关工作人员告诉记者,目前二手房贷款需通过指定的评估公司进行房产评估,以防止客户故意改变房价,控制贷款风险。客户在申请贷款时,由银行代收评估费,其后银行再跟评估公司统一结算。评估公司对客户房屋进行评估,所产生费用理应由客户支付。采访中,该工作人员还强调,按总房价的1收取评估费是市场行情,并无不妥。

  然而,早在2006年原建设部、中国人民银行及中国银行业监督管理委员会联合发布的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》中,就对当时已经产生的房产评估费问题有所明确规定:“房地产抵押估价原则上由商业银行委托,但商业银行与贷款申请人另有约定的,从其约定。估价费用由委托人承担。”

  此次联合炮轰该现状的18家消费维权单位因而认为,明明已有法律条文明确规定,评估费从原则上讲应由商业银行承担,但约定条款却成了商业银行滥用强势地位的依据。商业银行将约定条款作为通例的行为,刻意回避了承担评估费的原则条款,从而让消费者承担房产评估费。

  业内人士进一步分析说,由于商业银行与贷款申请人的地位并不平等,房地产抵押物估价的双方约定一般都成为商业银行和公积金贷款中心的单方约定或强制指定。于是,贷款申请人被迫接受,并承担本应由金融结构承担的房产评估费。部分商业银行转嫁房产评估费更是明显涉嫌侵害消费者公平交易权,其实质就是利用强势地位要挟贷款申请人,剥夺了贷款申请人信贷公平的权利,严重侵害金融消费者的合法权益。

  针对此,18家消费维权单位还联合发表建议,商业银行、公积金贷款中心等金融信贷机构应主动承担评估费。同时建议行业主管部门废除约定条款,保障消费者公平交易权,规范房地产信贷行业的健康发展。

  北京两高律师事务所律师董正伟在接受记者采访时表示,在借贷合同中,银行以赚取利差为目的。既然银行在贷款中获取利润,那么就应支出一定成本。比如,贷款申请人向银行提供抵押物为己方义务,而银行的义务则是对抵押物审查、评估或委托具有资质的机构承担上述行为,在此过程中,银行进行审查、评估产生的成本应由其自行承担,如果将评估费转嫁给消费者,确实显失公平。“尽管从形式上看,贷款申请人签署了房产评估委托书,但这是在银行明显处于强势地位的情况下进行的,对贷款申请人还是不公平”。

  其实,早在2006年房产评估费的问题就受到了多方关注,评估收费缺乏统一定价、评估流程走过场、中介与评估机构牵扯不清等纠纷一直困扰着广大购房者。比如有业内人士就曾透露,评估公司收取的评估费,大多会返还一部分给中介公司,少则30%,多则50%,一般每年结算一次。这无疑显示出了房产中介与房产评估公司之间“衣食父母”的关联。

  另外,委托评估机构进行定价也并不是房产抵押贷款中的唯一选择。在《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》中还有规定,“商业银行在发放房地产抵押贷款前,应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定,或者由房地产估价机构进行评估。”但在实际操作中,绝大多数银行都采用了规定中的后者,要求房屋抵押贷款必须进行评估。

  而定价方面,各大银行往往都有其固定合作的评估机构,在具体业务中可能存在一些打折的行为。多家中介机构的工作人员对此也表示:“这个价钱还可以商量。”记者采访中同时也发现,有不少购房者就通过与中介讨价还价,实际上只花费了100~500元不等的评估费就完成了交易和贷款,这与总房价1的“市场行情”相比,弹性不可谓不大。另据调查,在购房者坚决表示不愿出评估费时,不少中介可能还会对这部分费用予以减免,一方面就是因为中介公司与评估机构长期合作关系;另一方面,一些中介也会在购房者缴纳的2%左右的中介费中拿出一部分来代为缴纳评估费。(记者 徐卓航)